Pilna interwencja rządu. Polacy kupowali działki na emeryturę, teraz mogą stracić oszczędności życia

Reforma planowania przestrzennego – co zmieniły nowe przepisy

We wrześniu 2023 roku weszła w życie duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej głównym celem było uporządkowanie zasad wydawania decyzji budowlanych i ograniczenie tzw. rozlewania się zabudowy. W praktyce oznacza to zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym dokumentem – planem ogólnym gminy.

Różnica nie jest tylko formalna. Studium miało charakter kierunkowy i nie było aktem prawa miejscowego. Plan ogólny już nim jest. To oznacza, że będzie bezpośrednio wiązał urzędników przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Nowe przepisy wprowadzają także pojęcie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). To właśnie w tych strefach w przyszłości będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowych. Jeśli działka znajdzie się poza takim obszarem, uzyskanie zgody na budowę domu może okazać się niemożliwe.

W praktyce oznacza to realne ryzyko dla właścicieli gruntów, które dziś funkcjonują w obrocie jako działki budowlane, ale nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ich status zależy obecnie głównie od możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Po wejściu w życie nowych planów sytuacja może się zmienić.

Gminy nie zdążą z planami? Skala opóźnień rośnie

Pierwotnie gminy miały czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. Jednak skala prac okazała się znacznie większa, niż zakładano. W lutym 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało o przesunięciu terminu do 31 sierpnia 2026 roku.

Problem polega na tym, że wiele samorządów wciąż jest na wczesnym etapie procedury. Według danych z początku lutego 2026 roku:

• tylko 14 gmin uchwaliło i opublikowało plan ogólny,
• 976 gmin było na etapie opiniowania projektu,
• 811 opublikowało projekt planu,
• 1449 dopiero rozpoczęło prace,
• 205 gmin nie podjęło jeszcze uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu.

W Polsce jest 2479 gmin. Średni czas przygotowania i uchwalenia planu ogólnego szacowany jest na 15–20 miesięcy. To oznacza, że znaczna część samorządów może nie zdążyć nawet z wydłużonym terminem.

Równolegle w urzędach obserwowany był masowy napływ wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W wielu gminach liczba podań, która wcześniej wpływała w ciągu miesiąca, pod koniec 2025 roku pojawiała się w ciągu kilku dni. Urzędy pracują w nadgodzinach, ale wiele spraw nadal czeka na rozpatrzenie.

Dodatkowo od 1 stycznia 2026 roku nowe decyzje o warunkach zabudowy są ważne tylko przez 5 lat. To zmienia strategię inwestorów i właścicieli gruntów, którzy do tej pory traktowali takie decyzje jako bezterminowe zabezpieczenie.

Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego w terminie, po jego upływie może dojść do poważnych utrudnień w wydawaniu decyzji administracyjnych związanych z zabudową. Dla rynku nieruchomości oznaczałoby to duże zamieszanie.

Co może zrobić właściciel działki, by ograniczyć ryzyko

W obecnej sytuacji najważniejsze jest sprawdzenie statusu swojej nieruchomości. Pierwszym krokiem powinno być wejście na stronę Biuletynu Informacji Publicznej właściwej gminy i odnalezienie projektu planu ogólnego. W dokumentach planistycznych można sprawdzić, czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Jeżeli właściciel nie posiada jeszcze decyzji o warunkach zabudowy, warto rozważyć jak najszybsze złożenie wniosku. Procedura trwa zwykle od 21 do 90 dni, ale w praktyce – przy obecnym obciążeniu urzędów – może się wydłużyć. Im wcześniej złożony wniosek, tym większa szansa na uzyskanie decyzji przed wejściem w życie nowych regulacji.

Warto również pamiętać o możliwości składania uwag do projektu planu ogólnego. Każdy mieszkaniec ma prawo zgłosić swoje stanowisko w wyznaczonym terminie. Uzasadnione argumenty – np. istniejąca zabudowa w sąsiedztwie czy dostęp do infrastruktury – mogą wpłynąć na ostateczny kształt dokumentu.

Eksperci prawni zwracają uwagę, że w przyszłości mogą pojawić się spory dotyczące ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Jeżeli nieruchomość utraci możliwość zabudowy, właściciele mogą próbować dochodzić swoich praw w sądach. Na dziś jednak przepisy nie przewidują automatycznego mechanizmu rekompensaty.

Niektórzy właściciele rozważają także sprzedaż działki jeszcze przed uchwaleniem planu, zwłaszcza jeśli projekt wskazuje na niekorzystne zmiany. To decyzja indywidualna i zależna od sytuacji rynkowej, ale odkładanie jej w czasie może oznaczać mniejsze zainteresowanie kupujących w przyszłości.