Przekształcenie działki rolnej na budowlaną może uderzyć po kiszeni. Procedura i koszty w 2025 roku
Budowa domu na okazyjnie kupionym kawałku ziemi za miastem może napotkać na przeszkody formalne, gdy w ewidencji gruntów działka widnieje jako rolna. Nie przekreśla to planów inwestycyjnych, jednak droga do rozpoczęcia budowy bywa długa i kosztowna. Kluczowym krokiem jest odrolnienie działki, czyli formalna zmiana jej przeznaczenia.
Czym jest działka rolna i dlaczego nie można na niej budować?
Na pierwszy rzut oka działka rolna nie różni się od innej. W świetle prawa nie każdy grunt jest jednak sobie równy. Za działkę rolną uznaje się teren, który w ewidencji gruntów i budynków jest sklasyfikowany jako użytek rolny lub jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem na cele rolnicze. Na takim gruncie, bez zmiany jego statusu, nie można prowadzić żadnej działalności pozarolniczej, a więc budowa domu, magazynu czy nawet utwardzonego placu jest nielegalna. Prawo chroni grunty rolne, szczególnie te najlepszej jakości, przed niekontrolowaną zabudową.
Procedura odrolnienia – dwa scenariusze w zależności od MPZP
Proces odrolnienia zależy od tego, czy dla danego terenu istnieje Miejscowy Plan Zagospodarzenia Przestrzennego. Jeśli plan przewiduje dla konkretnej działki zabudowę inną niż rolnicza, np. mieszkaniową, możliwe jest przejście do kolejnego etapu – wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Gdy jednak plan wskazuje na „użytki rolne”, droga jest praktycznie zamknięta i konieczne jest oczekiwanie na jego zmianę, co może trwać latami. W sytuacji, gdy działka nie jest objęta MPZP, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie pozytywnej decyzji jest równoznaczne ze zgodą na zmianę przeznaczenia gruntu.
Dopiero po załatwieniu formalności planistycznych można złożyć w starostwie powiatowym wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Należy pamiętać, że zgody wymaga wyłączenie użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.
Koszty odrolnienia działki
Koszt odrolnienia składa się z należności jednorazowej oraz opłat rocznych. Ich wysokość zależy od klasy i pochodzenia gleby oraz powierzchni wyłączanej spod produkcji. Należność jednorazową płaci się za trwałe wyłączenie gruntu z produkcji, mnożąc powierzchnię w hektarach przez stawkę przypisaną do danej klasy ziemi. Przykładowo, stawki jednorazowe za wyłączenie 1 ha gruntu rolnego o pochodzeniu mineralnym wynoszą: 437 175 zł dla klasy I, 378 885 zł dla klasy II, 320 595 zł dla klasy IIIa oraz 262 305 zł dla klasy IIIb. To nie wszystko. Przez następne 10 lat trzeba wnosić opłatę roczną, która wynosi 10% należności jednorazowej.
W przypadku wyłączania gruntu pod budowę domu jednorodzinnego, opłaty nie są pobierane dla powierzchni do 500 m². Jeśli jednak wyłączana powierzchnia jest większa, na przykład 700 m² pod budowę większej rezydencji, opłata naliczana jest od nadwyżki, czyli w tym wypadku od 200 m².
