Chcesz nabyć lub sprzedać działkę rolną? Oto, co musisz wiedzieć
Kilka lat temu wprowadzono ograniczenia w obrocie ziemią rolną, które do dziś są nieoczywiste. Obowiązujące przepisy prawne stawiają sprawę następująco, chcesz kupić ziemię rolną, musisz posiadać status rolnika indywidualnego. Każde odstępstwo od przepisów jest traktowane jako wyjątek od reguły. Sprawdziliśmy jakich formalności należy dokonać przy sprzedaży działki.
Regulacje prawne kupna działki rolnej
W Polskim prawie zapisana jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która reguluje zasady sprzedaży oraz zakupu działki rolnej. Według tej ustawy, ziemię rolną może kupić wyłącznie osoba będąca rolnikiem indywidualnym, ale od 2019 roku istnieją też pewne odstępstwa od reguły.
Jeżeli nieruchomość rolna liczy mniej niż 1 hektar, a ściślej 9999 m2 powierzchni, wówczas ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie jest brana pod uwagę. Warto przypomnieć, że przed rokiem 2019 każda osoba indywidualna, mogła nabyć tego typu ziemię wyłącznie do 0,3 ha (3000m2). Taką ziemię rolną może zatem wykupić każdy zainteresowany, nawet jeśli nie jest rolnikiem, przy czym po zakupie takiej nieruchomości, nabywcy nie będzie obowiązywał okresowy zakaz sprzedaży, ani mus prowadzenia działalności rolniczej.
Odwrotna sytuacja następuje, kiedy chcemy zakupić więcej niż jedną działkę na terenach wiejskich, a ich powierzchnia przekroczy 1 ha. Tu co do zasady, konieczne będzie prowadzenie działalności rolniczej a sprzedaż takiej ziemi, będzie możliwa dopiero za 5 lat.
Druga istotna sprawa to bezproblemowy zakup ziemi, kiedy nie jest się rolnikiem. Wówczas możemy odkupić nieruchomość od któregokolwiek z bliskich w kręgu rodzinnym. Nie musimy spełniać także wymogów dotyczących powierzchni działki rolnej wynoszącej poniżej 1 ha ani konieczności bycia rolnikiem.
Jest jednak zasada taka (co zaskakujące), że prawo do pierwokupu posiada Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który otrzymuje takowe nie wcześniej, jak po informacji od notariusza, że zawarta została umowa warunkowa między zbywającym a kupującym. Dyrektor KOWR ma miesiąc czasu na zakup takiej nieruchomości rolnej, ale jeśli po miesiącu nie otrzymamy decyzji, to znaczy, że instytucja nie zechciała skorzystać z prawa pierwokupu. Jeśli nic nie stoi na przeszkodzie, wtedy sprzedający i kupujący mogą spotkać się u notariusza i spisać właściwą umowę.
Prawo do pierwokupu przez KOWR dotyczy się również osób, które nie jest rolnikami a chcą kupić ziemię przekraczającą 1 h. Notariusz sporządza umowę warunkową, która trafia potem do KOWR. Jeśli po miesiącu danego czasu KOWR nie zdecyduje się skorzystać z pierwokupu, zostaje sporządzona umowa przeniesienia własności. Poprzez podpisanie umowy przeniesienia własności stajemy się prawnymi właścicielami ziemi rolnej o powierzchni przekraczającej 1 h.
Niezbędne dokumenty do sprzedaży działki
Jeżeli nie zachodzą żadne wyjątkowe okoliczności, a zgoda na sprzedaż ziemi rolnej następuje po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wówczas przygotowujemy dokumentację potrzebną do sprzedaży działki. W związku z czym potrzebujemy:
1. Wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej.
2. Odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej.
3. Zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan został uchwalony i obowiązuje na danym terenie).
Jeśli o zgodę na sprzedaż działki rolnej ubiega się jej zbywca, powinien wówczas udowodnić, że;
⦁ nie było możliwości sprzedaży jej rolnikowi indywidualnemu;
⦁ nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości;
⦁ w wyniku nabycia ziemi nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Sprzedający powinien dołączyć do wniosku oświadczenie o tym, że nie miał możliwości sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu a także podać ustaloną cenę sprzedaży działki.
Podatek od sprzedaży działki rolnej
Jeśli złożymy poprawnie wypełniony wniosek o zgodę na sprzedaż działki rolnej, wtedy Dyrektor Generalny rozpoznaje się z nią a potem wydaje decyzję. Ile czasu ma na to instytucja? Kodeks postępowania administracyjnego stanowi, że sprawy wymagające przeprowadzanie czynności wyjaśniających powinny być załatwione w ciągu miesiąca. Zaś te bardziej skomplikowane- w ciągu dwóch.
Dla lepszego zabezpieczenia umowy sprzedaży, strony mogą wystąpić do notariusza o spisanie (w formie aktu notarialnego) umowy przedwstępnej. Jeśli jedna ze stron stwierdzi, że jednak nie chcę tej ziemi sprzedać bądź kupić, zostanie wtedy obarczona kosztami odszkodowania.
W Polsce za sprzedaż działki rolnej jest nałożony podatek. A co wtedy, jeśli sprzedający nie chce zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości rolnej? Okazuje się, że ma do tego prawo, jeśli działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni większej, niż 1 ha. Działka ta, nie może (poprzez sprzedaż) stracić charakteru rolnego. Co ciekawe, w takich okolicznościach nie trzeba opłacać podatku PIT, nawet jeśli sprzedawanej działce nie upłynęło 5 lat od nabycia.
Zwolnienie podatkowe może przysługiwać sprzedającemu pod warunkiem, że został złożona deklaracja w urzędzie skarbowym. Bez niej prawo do ulgi przepadnie. Ciekawostką jest to, że notariusz, który sporządza dokument umowy kupna sprzedaży ziemi rolnej, informuje też urząd skarbowy o zaistniałej transakcji. Dlatego też prędzej czy później należność podatkowa czy też złożenie na czas odpowiedniej deklaracji, zostanie przez urząd zweryfikowane. Jeśli pojawią się jakiekolwiek nieprawidłowości w tym przedziale, to niestety ale trzeba się liczyć z obowiązkiem uiszczenia zapłaty podatku wraz z odsetkami lub co gorsza, grzywny.
