Pomiń te wymogi przy budowie domu nad jeziorem, a narazisz się na kłopoty. To mówią przepisy

Uważaj na to, planując inwestycję. Gdzie zaczyna się jezioro według prawa?

Linia brzegowa to nie tylko miejsce styku wody z lądem. Zgodnie z prawem wodnym, pas o szerokości 1,5 m od brzegu musi pozostać ogólnodostępny – nie wolno go grodzić ani zabudowywać. Następuje po nim strefa ochronna, w której obowiązują dalsze ograniczenia. W przypadku większości naturalnych jezior odległość zabudowy może być ustalana indywidualnie przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na terenach chronionych, takich jak parki krajobrazowe czy obszary chronionego krajobrazu, obowiązuje zakaz zabudowy w pasie o szerokości 100 m od brzegu.

Problem zaczyna się już przy ogrodzeniu. Nawet prosta siatka może zostać uznana za utrudnienie dostępu do brzegu, co może skutkować kontrolą ze strony straży wodnej. W obrębie 50 m od jeziora często wymagana jest zgoda na wycinkę roślinności nabrzeżnej lub jest ona ograniczona, szczególnie na terenach chronionych, co uniemożliwi nie tylko budowę, ale i odsłonięcie widoku na wodę. Paradoksalnie działki położone dalej od jeziora bywają droższe i bardziej funkcjonalne niż te z bezpośrednim dostępem.

Dokumenty, które decydują o wszystkim

Kluczowy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To on określa dopuszczalną linię zabudowy, która w praktyce może wynosić od 20 m (w wyjątkowych przypadkach i po uzyskaniu zgody odpowiednich organów), przez 52 m, aż do 70 m lub więcej. Minimalizowanie tej odległości jest możliwe po spełnieniu określonych warunków i uzyskaniu zgody dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej (RZGW), a także wykazaniu, że projekt nie naruszy ogólnodostępnego pasa przybrzeżnego. W gminach bez miejscowego planu konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), która od 2023 roku musi być konsultowana z Wodami Polskimi. Te mogą zażądać podniesienia fundamentów lub przesunięcia budynku poza strefę zalewową.

Procedura uzgodnień potrafi się przeciągać. Czasem plan jest przestarzały i niezgodny z aktualnymi przepisami, co skutkuje sprzeciwem Wód Polskich i koniecznością jego zmiany. Taki dokument trafia do uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska (RDOŚ), sanepidem, a nawet Generalną Dyrekcją Ochrony Środowiska (GDOŚ). Do momentu jego uchwalenia inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

Jak nie utopić inwestycji?

Pierwszy krok to analiza dokumentów: mapa zagrożenia powodziowego, rejestr gruntów, plan miejscowy lub decyzja WZ, a następnie uzgodnienie z Wodami Polskimi. W projekcie warto przewidzieć lekką konstrukcję, taras na palach, biologiczną oczyszczalnię ścieków i naturalne materiały elewacyjne. To argumenty, które mogą przekonać urzędników.

Szansę na zgodę zwiększa także ekspertyza hydrogeologiczna i deklaracja utrzymania dostępu do brzegu. Po uzyskaniu zgód inwestycja musi wciąż respektować zasady: otwarte ogrodzenie, brak betonowych umocnień oraz szacunek dla przestrzeni publicznej. Dopiero wtedy widok na jezioro staje się nie tylko piękny, ale i legalny.